老年人投資旅游地產(chǎn)值不值？

　產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、委托經(jīng)營(yíng)、分時(shí)度假、眾籌養(yǎng)老。隨著異地養(yǎng)老風(fēng)氣日盛和大城市霧霾問(wèn)題日益嚴(yán)重，最近幾年，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目備受老年人關(guān)注，而這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式也花樣百出。開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉別墅之后，無(wú)論后續(xù)出租經(jīng)營(yíng)得如何都已是穩(wěn)賺不賠。但業(yè)主每年固定天數(shù)的分時(shí)度假權(quán)和委托經(jīng)營(yíng)收益能否得到保障，卻完全由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。尤其對(duì)于想盡早過(guò)上“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”生活的退休一族來(lái)說(shuō)，購(gòu)房后還要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的8至12年等待才能隨心所欲居住。這筆賬究竟是否合算，每個(gè)老年人都需要仔細(xì)考量。

　　高收益并不容易實(shí)現(xiàn)

　　既能投資升值，又能消費(fèi)享受，還有相當(dāng)大的自主選擇權(quán)，這看上去簡(jiǎn)直是無(wú)比完美的投資項(xiàng)目?？紫壬讳N(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)得有些動(dòng)心，差點(diǎn)兒現(xiàn)場(chǎng)簽約掏定金。然而花好幾百萬(wàn)買(mǎi)房畢竟不是小事，他還是抑制住了沖動(dòng)，決定回家和老伴、兒子商量商量再說(shuō)。老伴在投資理財(cái)方面比較保守，聽(tīng)聞如此復(fù)雜的購(gòu)房模式，她憑直覺(jué)覺(jué)得有些風(fēng)險(xiǎn)，但又說(shuō)不出風(fēng)險(xiǎn)到底在哪里。孔先生的兒子恰好這段時(shí)間出差，孔先生就沒(méi)打擾他。事情暫時(shí)擱置了兩周。

　　7月初的一天，孔先生想問(wèn)銷(xiāo)售經(jīng)理一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。然而當(dāng)他打電話過(guò)去，卻被告知這個(gè)項(xiàng)目的第一期已經(jīng)售罄，現(xiàn)在只能等第二期開(kāi)盤(pán)，不過(guò)第二期的價(jià)格肯定要比第一期高不少。孔先生連連后悔自己在機(jī)會(huì)面前沒(méi)把握?。骸翱磥?lái)真是好項(xiàng)目，人家沒(méi)忽悠咱們。不然怎么這么快就搶光了呢！還是我那同學(xué)某某某有經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)機(jī)立斷，撈到寶了?！?/p>

　　一星期之后，孔先生對(duì)兒子述說(shuō)了這件事。小孔上網(wǎng)搜索一番后安慰老爸：咱們沒(méi)買(mǎi)度假村不一定錯(cuò)，這種“產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 委托經(jīng)營(yíng)”的模式與分時(shí)度假消費(fèi)有幾分相似，但實(shí)際上不太適合老年人。

　　小孔根據(jù)網(wǎng)上查到的資料為老爸算了一筆賬：若孔先生按全款的9.2折327萬(wàn)買(mǎi)下那套面積172平方米的別墅，開(kāi)發(fā)商按照承諾每年返還8%，那么開(kāi)發(fā)商每年需要付給孔先生26萬(wàn)。從地理位置看，這個(gè)項(xiàng)目的旁邊就是麗江最知名的奢華度假村之一悅榕莊；從樣板間風(fēng)格、項(xiàng)目規(guī)模、度假村設(shè)施等方面看，該項(xiàng)目也與悅榕莊非常相似。目前悅榕莊度假村里一套150平方米的花園別墅，在攜程、藝龍等網(wǎng)站上預(yù)訂的價(jià)格是一宿2000元左右。假設(shè)孔先生所購(gòu)別墅被開(kāi)發(fā)商出租經(jīng)營(yíng)后也是一宿2000元，那么一年的出租天數(shù)至少要達(dá)到131天，也就是入住率保證在35.9%，才能創(chuàng)造26萬(wàn)的收入。而開(kāi)發(fā)商自己還要留下一部分利潤(rùn)，新度假村的經(jīng)營(yíng)、宣傳也是有成本的，那么入住率必須要達(dá)到40%以上開(kāi)發(fā)商才有利可圖。根據(jù)中國(guó)度假發(fā)展專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的報(bào)告，2014年全國(guó)星級(jí)酒店的出租率只有53.1%，度假酒店的出租率則遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)。要想在現(xiàn)有高端度假村旁邊再建一座類(lèi)似模式的度假村，并保證40%以上的入住率，這對(duì)任何一個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)都是個(gè)挑戰(zhàn)。另一方面，即便日后房產(chǎn)升值，這筆300多萬(wàn)的資金被占?jí)?2年，對(duì)于已經(jīng)60多歲的孔先生來(lái)講也是不合適的，老年人還是消費(fèi)第一，投資第二。聽(tīng)兒子這么一分析，孔先生不再后悔，反而慶幸自己沒(méi)有一時(shí)沖動(dòng)做出錯(cuò)誤決策。

　　10萬(wàn)塊錢(qián)就能在麗江買(mǎi)別墅？

　　今年6月下旬，年過(guò)花甲的孔先生(化名)在一次老同學(xué)聚會(huì)中聽(tīng)說(shuō)了一個(gè)旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目?？紫壬泻脦孜秽従釉谏綎|、海南買(mǎi)了海景房，看著人家夏天去山東，冬天去海南，孔先生和老伴也曾商量過(guò)，要不要把二環(huán)路邊上的房子出租，再加上點(diǎn)積蓄，老兩口去個(gè)山清水秀的地方買(mǎi)套房子養(yǎng)老。為進(jìn)一步了解情況，他跟老同學(xué)一起來(lái)到開(kāi)發(fā)商旗下某投資公司位于東四的辦公室，參加了項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì)。

　　該項(xiàng)目位于麗江古城邊，是一座頗具規(guī)模的豪華度假村。度假村依山傍湖，里面不僅有獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅，還包括五星級(jí)酒店、電影院、藝術(shù)館、風(fēng)情商業(yè)街等等，總占地面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，容積率0.7，綠化率40%?！蔼?dú)棟大平層，超大獨(dú)立浴室，超大落地窗，超大庭院和室內(nèi)溫泉泡池，私享SPA體驗(yàn)?！蓖蹣切麄鲀?cè)上那美輪美奐的樣板間照片和誘人的文字描述，孔先生的眼睛開(kāi)始發(fā)亮。

　　據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，度假村的地理位置極好，直面玉龍雪山，風(fēng)景盡收眼底。開(kāi)發(fā)商與國(guó)際一流酒店集團(tuán)合作，度假村內(nèi)的設(shè)施能讓顧客享受到國(guó)家元首級(jí)的奢華體驗(yàn)。別墅有多種戶(hù)型供選擇，最小的一套172平方米，售價(jià)356萬(wàn)，最大的268平方米，售價(jià)600萬(wàn)。若一次性付全款，總價(jià)可打9.2折，若使用按揭付款，總價(jià)可打9.6折，首付最低50%。房子的定金5萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商將組織繳納定金的購(gòu)房人去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)親自查看。

　　但是，別墅建好后并不立即交付購(gòu)房人，而是由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)經(jīng)營(yíng)12年，每年付給購(gòu)房人總房款8%的委托經(jīng)營(yíng)收益，購(gòu)房人可在別墅中居住28天或者在開(kāi)發(fā)商旗下其他項(xiàng)目同等面積的別墅中住28天。開(kāi)發(fā)商提前支付前兩年的經(jīng)營(yíng)收益，這部分錢(qián)抵扣到房款中。等到第12年時(shí)，購(gòu)房人當(dāng)初房款的90%都已經(jīng)收回來(lái)了，在剩下的38年產(chǎn)權(quán)中，購(gòu)房人可以自行支配這套房子，也可委托開(kāi)發(fā)商繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。銷(xiāo)售經(jīng)理怕孔先生沒(méi)聽(tīng)明白，一邊敲著計(jì)算器，一邊在孔先生耳邊反復(fù)強(qiáng)調(diào)：這相當(dāng)于只花10萬(wàn)多塊錢(qián)，您就得一套大別墅；如果您在麗江住膩了，集團(tuán)在九寨溝、黃山的度假項(xiàng)目也正在興建，到時(shí)全國(guó)各地的風(fēng)景區(qū)您隨便??；如果您不想住，房?jī)r(jià)漲起來(lái)后您把房子賣(mài)掉，凈賺好幾百萬(wàn)！

　　等住上房子也快80歲了

　　在北京房山與河北交界的一處旅游風(fēng)景區(qū)天鵝湖，背山面水是一片片歐式小鎮(zhèn)。記者上周在這里看到，無(wú)論是公寓還是別墅，都主打分時(shí)度假概念，而許多老年人和準(zhǔn)備為養(yǎng)老規(guī)劃的中年人成為了看房的絕對(duì)主力。

　　“養(yǎng)老第一就是環(huán)境好啊！說(shuō)實(shí)話，年輕人住這里還是不方便的。”在看房大廳里，等候看房的人中多數(shù)看起來(lái)已經(jīng)上了點(diǎn)歲數(shù)。一對(duì)年輕的看房夫婦告訴記者，也是給家里的老人看一個(gè)養(yǎng)老的地方，這里環(huán)境雖然好，但年輕人每天上班不方便，孩子也沒(méi)法上學(xué)，房子只能是養(yǎng)老和度假用。

　　記者跟著銷(xiāo)售人員來(lái)到一片洋房板樓養(yǎng)老公寓，這里是這片56平方公里的小鎮(zhèn)上觀景位置最好的一片樓。在90平方米的公寓房一面落地窗前，天鵝湖風(fēng)光一覽無(wú)余，遠(yuǎn)處則是青山白云。而樓下花園綠道邊，不時(shí)有牽著小狗的老人悠閑地散步。這里空氣質(zhì)量常年優(yōu)良，距離十渡只有10分鐘車(chē)程，周?chē)性凭铀?、野三坡、清西陵等景區(qū)，到北京城區(qū)需要開(kāi)車(chē)兩個(gè)小時(shí)。

　　“老人怕花錢(qián)，這房子采取分時(shí)度假的方式，等于白送。”銷(xiāo)售人員告訴記者，這里的房子相當(dāng)于“眾籌養(yǎng)老”。首付款就等于總房款，余下的房款可以由開(kāi)發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)代租出去，以租金抵尾款，大約8至10年可以還清。這期間，房子的產(chǎn)權(quán)還歸屬于購(gòu)房者，只是管理權(quán)屬于售房者。每年，購(gòu)房人可以在這里享受15天免費(fèi)居住。

　　以一套100萬(wàn)的洋房?jī)删邮覟槔?，如果?016年7月1日簽約，則運(yùn)營(yíng)租約結(jié)束的日期為2027年。按照總款9.7折優(yōu)惠首付3成算，購(gòu)房者只需要一次性付清16萬(wàn)即可。余下房款貸款10年本息約為82萬(wàn)。第二年開(kāi)始，購(gòu)房人可以獲得開(kāi)發(fā)商首次返款，每年約返款5.18萬(wàn)，這筆錢(qián)可以用于尾款支付。這期間，除了每年15天假期，其余時(shí)間房間的運(yùn)營(yíng)都需要交給開(kāi)發(fā)商。

　　僅僅首付16萬(wàn)，多年后得一套風(fēng)景區(qū)內(nèi)養(yǎng)老房子，開(kāi)發(fā)商難道不會(huì)虧？“我們算過(guò)，這里的公寓做短租房，平均租金是500元/天，按照一年200天可出租算，一年租金收入就有10萬(wàn)了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)給購(gòu)房者的返款，所以開(kāi)發(fā)商也不虧?！变N(xiāo)售人員說(shuō)，僅僅是推遲入住時(shí)間，可以換得一套度假公寓或者別墅，這其實(shí)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是劃算的。

　　天鵝灣分時(shí)度假的模式在北京西南部的風(fēng)景區(qū)并非獨(dú)有，就在離其十幾公里的地方，碧桂園九龍灣也在以這種管理模式賣(mài)房子。九龍灣小區(qū)內(nèi)有拒馬河穿境而過(guò)，風(fēng)景優(yōu)美。銷(xiāo)售人員說(shuō)，不少購(gòu)買(mǎi)者都是有養(yǎng)老需求的北京市民，這里在入住前，也可以由開(kāi)發(fā)商代租代管。

　　“說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得不適合歲數(shù)太大的老人?！北本┦忻窭畲鬆斣诳催^(guò)兩個(gè)項(xiàng)目后這樣告訴記者，他今年已經(jīng)68歲，如果按照分時(shí)模式住上這套房子時(shí)已經(jīng)快80歲了。而且，這些分時(shí)地產(chǎn)雖然風(fēng)景和空氣都好，但離醫(yī)院太遠(yuǎn)，子女看望也不太方便。不過(guò)，李大爺覺(jué)得50歲左右的人群倒是可以考慮，退休的時(shí)候正好入住，而且那時(shí)候身體也還好，不用常年跑醫(yī)院。另外，對(duì)于尾款返錢(qián)的方式，李大爺也表示出了部分擔(dān)心：“現(xiàn)房還好，要是期房，真怕就爛尾了，那我們的首付款也泡湯了，老人可禁不起折騰。”

　　本報(bào)記者 張品秋 J229

　　本報(bào)記者 傅洋 J004