從“資產(chǎn)最終價(jià)值”看酒店資產(chǎn)管理

隨著酒店市場邁入資產(chǎn)存量時(shí)代，酒店資產(chǎn)管理也愈加受到大眾矚目，成為當(dāng)今酒店行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)話題之一。文章從資產(chǎn)最終價(jià)值（Terminal Value）出發(fā)，探討酒店資產(chǎn)的生命周期，并通過實(shí)際案例分析，分享如何擁有“資產(chǎn)最終價(jià)值”思維進(jìn)行酒店資產(chǎn)管理。

告別資產(chǎn)管理線性思維模式

縱觀中國過去幾十年發(fā)展，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)物業(yè)都以“投、融、管、退”的普遍思維方式開發(fā)自持性物業(yè)。這四個(gè)階段分別按照合理的時(shí)間順序與邏輯推動，在早期市場環(huán)境樂觀時(shí)期，這種思維方式針對銷售型物業(yè)是相對有效的。但值得指出的是，房地產(chǎn)物業(yè)各個(gè)業(yè)態(tài)的特性各不相同，以作為自持型物業(yè)的酒店為例，需要通過優(yōu)質(zhì)的管理運(yùn)營及長期持有經(jīng)營實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的現(xiàn)金流。因此，按照上述單一的線性邏輯可能會忽略酒店管理乃至酒店資產(chǎn)最大化的重要環(huán)節(jié)以及節(jié)點(diǎn)。

以資產(chǎn)最終價(jià)值為核心的資產(chǎn)

以資產(chǎn)最終價(jià)值為核心的資產(chǎn)全生命周期管理概念”，此概念中的“資產(chǎn)最終價(jià)值”在資產(chǎn)生命周期各環(huán)節(jié)中有著重要的考量和戰(zhàn)略意義。用“資產(chǎn)最終價(jià)值”思維介入酒店規(guī)劃階段

第一步，眾所周知，在項(xiàng)目初期，項(xiàng)目可行性研究的重要性是不言而喻的。

在對定位以及設(shè)施最佳方案進(jìn)行市場評估時(shí)，其實(shí)也同步在確保項(xiàng)目的資產(chǎn)能夠在未來“再融資／再投資／退出”時(shí)期實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)最終價(jià)值”最大化的可能。由此可見，“資產(chǎn)最終價(jià)值”這個(gè)概念早在資產(chǎn)規(guī)劃時(shí)的第一步就已經(jīng)體現(xiàn)。以“資產(chǎn)最終價(jià)值”思維把控酒店融資階段

在第二步的融資環(huán)節(jié)，業(yè)主對“資產(chǎn)最終價(jià)值”的認(rèn)知更為重要。一份專業(yè)的可研報(bào)告為項(xiàng)目推薦最佳用途及產(chǎn)品定位后，業(yè)主可以按照合理的總投資金額計(jì)劃適當(dāng)?shù)娜谫Y和貸款比例。一個(gè)良好資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流是應(yīng)能覆蓋貸款所產(chǎn)生的利息，反之則為不良資產(chǎn)。

將“資產(chǎn)最終價(jià)值”思維貫穿酒店建設(shè)階段

在項(xiàng)目建設(shè)階段中，有兩點(diǎn)需特別關(guān)注：

1. 開發(fā)成本和“資產(chǎn)最終價(jià)值”的對比關(guān)系即為投資回報(bào)率。

2. 開發(fā)成本和“資產(chǎn)最終價(jià)值”之間并沒有正向關(guān)系。

把“資產(chǎn)最終價(jià)值”思維融入酒店管理及增值

全生命周期的后面兩大階段是透過酒店管理方和業(yè)主方相輔相成、并肩攜手管理市場周期和資產(chǎn)周期以致資產(chǎn)最終價(jià)值最優(yōu)化。酒店管理方在酒店品牌的賦能上，透過精準(zhǔn)的市場周期（Market Cycle）理解，將現(xiàn)金流最大化，因而對酒店的“資產(chǎn)最終價(jià)值”盡責(zé)，不斷創(chuàng)造更高的資產(chǎn)最終價(jià)值；同時(shí)，業(yè)主作為資產(chǎn)管理方需要為酒店進(jìn)行資產(chǎn)周期（Asset Cycle）的合理規(guī)劃。市場周期以及資產(chǎn)周期是酒店管理過程當(dāng)中需要時(shí)刻關(guān)注以及妥善計(jì)劃的兩大重要影響酒店資產(chǎn)最終價(jià)值的動態(tài)因素。