淺談設(shè)計(jì)管理對(duì)酒店投資項(xiàng)目的作用

隨著旅游業(yè)的高速發(fā)展，酒店投資項(xiàng)目近年來(lái)也越來(lái)越得到各投資方的關(guān)注。酒店作為民用建筑中最為復(fù)雜的形態(tài)之一，涉及專業(yè)廣，參建單位多，專業(yè)要求高，越來(lái)越需要酒店設(shè)計(jì)管理顧問與酒店管理及綜合設(shè)計(jì)的高度統(tǒng)一。為達(dá)到各環(huán)節(jié)的高度統(tǒng)一，傳統(tǒng)意義上的做法是將酒店管理單位與建筑設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)等單位分工，再通過投資方項(xiàng)目部協(xié)調(diào)各單位的專業(yè)配合來(lái)實(shí)現(xiàn)。在部分酒店項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)用中，這已經(jīng)成為一套基本模式化的開發(fā)程序，為酒店投資管理提供了很好的經(jīng)驗(yàn)，但這種模式要求投資方有深厚的酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和大量經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)人員的配備，目前很多酒店投資方都不具備這樣的條件。

國(guó)內(nèi)大部分的酒店投資方，目前還處于較為落后的開發(fā)建設(shè)管理階段，使得酒店項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的兩極分化，更使得大多數(shù)酒店在項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)了很多問題，走了很多冤枉路，花了很多冤枉錢，耽誤了項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)周期，造成了投資單位大量不必要的資金浪費(fèi)。

酒店設(shè)計(jì)管理顧問的必要性

目前，國(guó)內(nèi)酒店的投資開發(fā)業(yè)主一般是在公司擴(kuò)大投資領(lǐng)域時(shí)才涉足到酒店項(xiàng)目，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)薄弱，人才儲(chǔ)備匱乏。而酒店又是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，也是資本、技術(shù)、勞動(dòng)密集型項(xiàng)目。酒店的建筑設(shè)計(jì)和材料設(shè)備選型是否符合酒店長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的需要？區(qū)域設(shè)計(jì)是否符合運(yùn)營(yíng)管理要求？?jī)?nèi)外部動(dòng)線設(shè)計(jì)是否合理？這一切都需要專家顧問團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目先期階段介入，從運(yùn)營(yíng)管理的角度進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

酒店的管理權(quán)與業(yè)權(quán)一般是分離的，存在投資方和管理方兩種利益主體。管理方一定是希望投資方（即業(yè)主）加大投資，設(shè)備配套余量越大越好；然而業(yè)主方也要計(jì)算經(jīng)濟(jì)收益，評(píng)估管理方提出的要求是否合理和必要。業(yè)主如何在前期籌建設(shè)計(jì)、管理團(tuán)隊(duì)選擇、合同洽談、設(shè)計(jì)成果管控、工程監(jiān)控、開業(yè)籌備等方面保證順利進(jìn)行？這就需要有相對(duì)獨(dú)立、專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)管理顧問，協(xié)助業(yè)主把握、評(píng)估和監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)展。

酒店設(shè)計(jì)管理顧問關(guān)注的階段和顧問內(nèi)容

酒店設(shè)計(jì)管理顧問自酒店可行性研究開始，一般以動(dòng)態(tài)服務(wù)形式，參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理團(tuán)隊(duì)甄選、設(shè)計(jì)進(jìn)程管控、合作談判、建設(shè)與開業(yè)籌備工作中。

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

酒店設(shè)計(jì)管理顧問協(xié)助業(yè)主評(píng)選設(shè)計(jì)方案，甄選設(shè)計(jì)公司；進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)品功能布局，提出詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備建議，協(xié)助業(yè)主出具設(shè)計(jì)任務(wù)書，配合項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過程；就項(xiàng)目主題、布局、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等各階段提供建議，協(xié)助審核各階段設(shè)計(jì)圖紙，就項(xiàng)目功能合理性、投資成本控制、運(yùn)營(yíng)管理各方面提供專業(yè)意見，協(xié)助完成方案設(shè)計(jì)。

（二）管理團(tuán)隊(duì)甄選及合作談判階段

酒店設(shè)計(jì)管理顧問依據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)協(xié)助投資方甄選、接洽與擬建項(xiàng)目相適應(yīng)的管理公司及品牌，推介與考察項(xiàng)目；協(xié)助進(jìn)行合同談判，簽訂《酒店管理合同》，維護(hù)業(yè)主利益。

1. 甄選酒店運(yùn)營(yíng)管理公司

通過適應(yīng)性分析來(lái)確定選取標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各運(yùn)營(yíng)管理公司的總體發(fā)展、物業(yè)分布、品牌戰(zhàn)略、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、管理強(qiáng)項(xiàng)、管理費(fèi)用等進(jìn)行綜合考量，針對(duì)項(xiàng)目定位，初步甄選出一些相匹配的管理公司。

2. 選擇運(yùn)營(yíng)管理公司

推薦初步選取的運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)意向的公司進(jìn)行約訪，安排對(duì)其現(xiàn)管理或代理的項(xiàng)目進(jìn)行考察。