如何通過資產(chǎn)管理手段改善酒店投資收益困境
自從千禧年后,中國(guó)酒店業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮,酒店供應(yīng)數(shù)量急速攀升。與擁有酒店不同,興建酒店必須具備獨(dú)特的專業(yè)技能,使酒店物業(yè)資產(chǎn)績(jī)效能隨著時(shí)間推移達(dá)到最大化。資產(chǎn)管理公司的作用是和其他利益相關(guān)者合作執(zhí)行策略并實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)?!熬频曩Y產(chǎn)管理以一種獨(dú)立,專業(yè)的第三方身份,提供運(yùn)營(yíng)評(píng)估,物業(yè)評(píng)估及改造升級(jí)等顧問服務(wù),并用全新的資產(chǎn)定位,聯(lián)合金融機(jī)構(gòu),協(xié)助提升資產(chǎn)價(jià)值或?qū)で笸顺鰴C(jī)制。”
投資回報(bào)“慘淡”
酒店投資回報(bào)率低下一直是酒店業(yè)主/開發(fā)商最為憂心的問題,大量酒店項(xiàng)目的回報(bào)率無法突破3%,甚至很多項(xiàng)目的回報(bào)是負(fù)值。追溯其原,首先,在中國(guó)酒店業(yè)蓬勃發(fā)展時(shí)期,不少酒店業(yè)主盲目追求大空間以突顯豪華的感覺和體驗(yàn),過于片面的思維導(dǎo)致酒店的每間客房均攤建筑面積這一指標(biāo)超出正常值。其次,酒店是一個(gè)運(yùn)營(yíng)十分繁瑣且投資十分龐大的資產(chǎn),酒店中不斷的出現(xiàn)因?yàn)橘Y產(chǎn)核查不及時(shí)導(dǎo)致的購置不規(guī)范、產(chǎn)品閑置、賬實(shí)不符等問題,最終致使大量庫存囤積與浪費(fèi)、能耗與人工成本也逐年上升。而現(xiàn)在,整體旅游業(yè)大規(guī)模的發(fā)展,促使大量酒店無規(guī)則涌入市場(chǎng),打破了供需平衡,導(dǎo)致大部分時(shí)間酒店的入住率都難以維持在健康的水平,旺季短期內(nèi)的高入住率也難以支撐一整年酒店現(xiàn)金流的數(shù)據(jù),即表現(xiàn)為現(xiàn)金流收益偏低。這幾個(gè)因素共同導(dǎo)致了中國(guó)酒店業(yè)投資回報(bào)慘淡的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)HVS多年來的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)調(diào)研來看,中國(guó)酒店的凈資產(chǎn)收益率平均值在2%左右,而美國(guó)酒店資產(chǎn)收益率在6%-7%左右,差距相當(dāng)明顯。
開發(fā)成本過高
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,政策也在隨之推進(jìn),為了提升周邊城市或區(qū)域的地價(jià)和提高其城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,不少開發(fā)商瞄準(zhǔn)了看似十分上檔次的高星級(jí)酒店市場(chǎng)。但由于中國(guó)酒店行業(yè)的起步較晚,還不夠成熟,使得在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),大量不合規(guī)格的地產(chǎn)在缺乏全面經(jīng)濟(jì)可行性分析作為支撐的條件下被當(dāng)做一種良好的資產(chǎn)進(jìn)行投資并開發(fā)為酒店。中國(guó)酒店市場(chǎng)迎來了它盲目增量的時(shí)期。
地產(chǎn)挑戰(zhàn)
地產(chǎn)的主要挑戰(zhàn)在于,它不僅是密集型資本,而且建成后的重大改造成本也十分高昂。下圖顯示了50家酒店的總建筑面積、每平方米總收入(美元)和每平方米凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(美元)。分析轉(zhuǎn)換為美元是為了更便于換算。
首先值得注意的是,樣本中每家酒店的平均總建筑面積約為63,000平方米。平均客房數(shù)為330間,相當(dāng)于每客房建筑面積高達(dá)189平方米。通過上述因素分析以及按照某些品牌標(biāo)準(zhǔn),最小每客房建筑面積為93平方米——可以說大多數(shù)樣本酒店的空間過大、建造過量。這樣催生一種觀點(diǎn),顧問公司一定沒有做好他們的工作使得酒店房間面積過大,建造過量。雖然這個(gè)觀點(diǎn)在某些情況下可能是正確的,但我們HVS遇到的情況酒店通常是總建筑面積分配,因?yàn)榫频暧猛疽迅鶕?jù)開發(fā)項(xiàng)目的情況確定。這樣,酒店開發(fā)項(xiàng)目自身就貼上了一個(gè)重大價(jià)格標(biāo)簽,這在微觀層面無法避免,同時(shí)在宏觀層面也不利于城市環(huán)境。
從圖中觀察結(jié)果顯示,酒店總建筑面積應(yīng)低于50,000平方米。根據(jù)回報(bào)遞減規(guī)律或“并非越大就越好”的通俗說法,分配的建筑面積越大,越難以保證實(shí)現(xiàn)更高的收入/總建筑面積。根據(jù)所分析的酒店樣本,總收入/總建筑面積超過高于每平方米200美元或人民幣1,400元對(duì)業(yè)主來說還算不錯(cuò),超過每平方米300美元或人民幣2,000元為業(yè)績(jī)良好。就凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/總建筑面積來說,每平方米達(dá)到或超過100美元或人民幣700元為業(yè)績(jī)良好。(這兩個(gè)數(shù)據(jù)僅通過一小部分樣本計(jì)算得出。)
利潤(rùn)率與勞動(dòng)成本
酒店管理公司可通過控制勞動(dòng)成本有效調(diào)整營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率,然而,令業(yè)主苦惱的是,利潤(rùn)率是有結(jié)構(gòu)性限制的。酒店至關(guān)重要的管理在于對(duì)主要運(yùn)營(yíng)部門固定與可變成本的控制。管理者在酒店低利用率期間會(huì)遇到固定支出壁壘,而在酒店高利用率期間則有機(jī)會(huì)控制可變成本。我們對(duì)酒店的兩個(gè)主要運(yùn)營(yíng)部門(客房和餐飲)進(jìn)行了分析。
圖中顯示了可變支出和固定支出之間的關(guān)系,即勞動(dòng)成本和每已售房客房利潤(rùn)(Profit per Occupied Room)之間的關(guān)系??头坎块T的勞動(dòng)成本占5-20%,相對(duì)應(yīng)客房部門的每已售房利潤(rùn)為人民幣300元至人民幣1,500元之間。當(dāng)每已售房客房利潤(rùn)超過人民幣600元或勞動(dòng)成本比例下降到10%以下時(shí),就會(huì)出現(xiàn)與可變成本管理相關(guān)的拐點(diǎn)。
除了圖中所描述的關(guān)系外,還會(huì)出現(xiàn)與預(yù)期相反的情況。在所考察的酒店中,只有40%左右的酒店每已售房客房利潤(rùn)超過人民幣600元,直接原因就是市場(chǎng)平緩的平均房?jī)r(jià)表現(xiàn)。這對(duì)于巨額投資了酒店物業(yè)而不能從酒店的運(yùn)營(yíng)中獲得可觀的利潤(rùn)的業(yè)主來說,應(yīng)該是非常痛苦的事情。
究其原因,是酒店對(duì)資產(chǎn)管理的概念不清晰,資產(chǎn)管理不到位,不高效,使得資產(chǎn)價(jià)值流失、毀壞其資產(chǎn)價(jià)值、維修成本高,最后導(dǎo)致酒店業(yè)開發(fā)成本極高,即現(xiàn)金流收益低是中國(guó)酒店業(yè)投資回報(bào)低最關(guān)鍵的原因。
GDP增長(zhǎng)放緩
除了政府調(diào)控政策外, 開發(fā)商還面臨著其他負(fù)面影響。中國(guó)公布第三季度GDP增長(zhǎng)6.5%,是全球金融危機(jī)以來增長(zhǎng)的最低水平。從中美貿(mào)易糾紛開始,人民幣兌換美元匯率已接近10年來的最低水平。貿(mào)易戰(zhàn)的爆發(fā)已經(jīng)影響到各行各業(yè),無論是從金融界,還是到實(shí)業(yè)界。酒店業(yè)作為與金融實(shí)體關(guān)系最為密切的產(chǎn)業(yè)之一酒店業(yè)也受到了很大的影響。環(huán)球旅訊對(duì)中國(guó)主要航空公司旅客量的統(tǒng)計(jì),今年1月份至5月份的旅客量增速只有5.5%左右,遠(yuǎn)低于2018年和2017年的同期同比增速的14.04%和16.10%。
由于大量數(shù)據(jù)表現(xiàn)出,中國(guó)的大部分酒店都處在一種投資回報(bào)的困境之中。簡(jiǎn)單地講,大部分的酒店都面臨著: 投資回報(bào)率過低、投資數(shù)額過大、開發(fā)及購買成本不斷上升收入低、導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本過高、現(xiàn)金流過少等問題。
資產(chǎn)管理手段干預(yù)
以上存在的問題多年來一直未得到有效的解決,歸根結(jié)底來說是因?yàn)槿狈σ惶仔兄行А⑦m合自己酒店的資產(chǎn)管理模式,以及缺少一套針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)定制的管理策略來充分有效利用和管理好酒店資產(chǎn)。對(duì)于中國(guó)來說,酒店資產(chǎn)管理概念不斷被普及,但是它仍然是現(xiàn)在酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)。
酒店物業(yè)資產(chǎn)可通過制定更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆桨柑岣呙娣e利用率、增加收益、縮短投資回收期和合理選擇出售資產(chǎn)獲利。根據(jù)回報(bào)遞減規(guī)律,過去幾年里酒店數(shù)量建造過量,導(dǎo)致有些項(xiàng)目還不為人所知就在功能上出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。因此,考慮到物業(yè)資產(chǎn)發(fā)展的未來,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)組成部分的建筑面積分配進(jìn)行前瞻性的商討至關(guān)重要。雖然觀念上已經(jīng)有了顯著變化,但遺憾的是并非受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分析所驅(qū)動(dòng)。對(duì)于功能出現(xiàn)障礙的現(xiàn)有酒店,資產(chǎn)管理人將確定問題所在并實(shí)施改造;例如,閑置面積過大應(yīng)考慮共享經(jīng)濟(jì)提升物業(yè)利用率。多家酒店已在其物業(yè)中推出了聯(lián)合辦公空間,讓開發(fā)項(xiàng)目能面向更廣闊的市場(chǎng)。同時(shí),還必須為多種功能和諧融合發(fā)展提供或調(diào)整其他設(shè)施進(jìn)行輔助。
拯救不良資產(chǎn)的過程從業(yè)績(jī)分析和物業(yè)審查開始。資產(chǎn)管理人將根據(jù)對(duì)運(yùn)營(yíng)和支持部門的評(píng)估、資本支出要求和任何資本要求或義務(wù),制定詳細(xì)的資產(chǎn)計(jì)劃。資產(chǎn)管理公司將代表業(yè)主制定該項(xiàng)計(jì)劃,并與酒店管理公司的管理團(tuán)隊(duì)合作以實(shí)現(xiàn)最初確定的目標(biāo)。
酒店資產(chǎn)管理的概念最早出現(xiàn)在美國(guó)。美國(guó)80年代中期,酒店業(yè)分為兩種類型的客戶:受酒店業(yè)投資高額回報(bào)吸引的機(jī)構(gòu)投資者和保險(xiǎn)公司。他們?cè)?0年代末期,由于對(duì)資產(chǎn)管理不當(dāng),遭遇了酒店債務(wù)危機(jī),導(dǎo)致房產(chǎn)被銀行拍賣。此時(shí),酒店業(yè)主對(duì)于酒店的投資回報(bào)的關(guān)注度逐漸提高,對(duì)酒店資產(chǎn)管理的意識(shí)增強(qiáng),也迫切的需要管理技能方面的支持,所以出現(xiàn)了酒店資產(chǎn)管理公司,能夠?yàn)榫频陿I(yè)資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的、全方位的、有規(guī)劃的、有保障的、有安排的進(jìn)行管理。然而在中國(guó),酒店資產(chǎn)管理的概念近兩年才在行業(yè)中展露頭角,資產(chǎn)管理人寥寥無幾,多數(shù)酒店人對(duì)此概念也只是略知一二。隨著行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步,資產(chǎn)管理這一概念必將是未來酒店行業(yè)討論的核心,資產(chǎn)管理人也將成為行業(yè)內(nèi)炙手可熱的角色。
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